Grundsteuer-Schock: Bittere Klatsche für Hausbesitzer – und Mieter
10.12.2025Bundesfinanzhof hält Berechnungsgrundlage für rechtens – Was bedeutet das für den Wohnungsmarkt?
Millionen von Haus- und Wohnungseigentümer hatten auf „mehr Gerechtigkeit“ vom Bundesfinanzhof (BFH) gehofft, wie es der Verband Wohneigentum aus Bonn zum Verhandlungsauftakt formulierte: „Die bisherigen Bewertungsmodelle für die Grundsteuer erzeugen neue Ungleichheiten, während die Belastung vieler Haushalte spürbar steigt.“
Doch das Gericht in München hat diese Hoffnung nun zum platzen gebracht und am 10. Dezember 2025 seine Entscheidung verkündet: Die Vorschriften für die Bewertung von Wohnungseigentum und die Berechnung der Grundsteuer ab 2025 seien „verfassungskonform“.
Was bedeutet das? „Die bereits ergangenen Grundsteuerwert- und Grundsteuermessbescheide bleiben grundsätzlich bestehen. Einsprüche, die sich ausschließlich auf die Verfassungsmäßigkeit des Modells stützen, haben keine Aussicht auf Erfolg mehr. Nur individuelle Bewertungsfehler (z.B. falsche Flächenangaben, Bodenrichtwert, Nutzung) könnten noch geltend gemacht werden“, erklärt der Verband.
Die Konsequenz für die Lebenswelt der Betroffenen: Die neuen – und teilweise viel höheren Grundsteuersätze – sind rechtmäßig und müssen gezahlt werden – von den Eigentümern, und letztlich auch über Umlagen von Mietern. Wohnen dürfte also in vielen Fällen teuer werden oder bleiben.
Was wollten die Kläger erreichen?
Geklagt hatten Wohnungseigentümer aus Nordrhein-Westfalen, Sachsen und Berlin. Die Finanzämter hatten in allen drei Fällen den jeweiligen Grundsteuerwert zum Stichtag 1. Januar 2022 auf Basis des „Bundesmodells“ berechnet, das in elf Bundesländern angewendet wird. Faktoren sind pauschale Bodenrichtwerte, standardisierte Nettokaltmieten und bestimmte Typisierungen. Dieser Grundsteuerwert diente daraufhin den Kommunen als Grundlage zur Festsetzung der Grundsteuer ab 1. Januar 2025.
Der BFH hat nun geprüft, ob die Bewertungsregeln (§218ff BewG) verfassungsgemäß sind. „Konkret ging es um die Frage, ob Millionen Grundstücke mithilfe pauschaler Berechnungen bewertet werden dürfen – oder ob das den Gleichheitsgrundsatz des Grundgesetzes verletzt. Mehrere Finanzgerichte haben verfassungsrechtliche Zweifel geäußert“, erläutert der Verband Wohneigentum.
Doch dieser Meinung ist der BFH schlussendlich nicht gefolgt.
Beispiel NRW: „Durch Grundsteuer für Wohnen wird teurer und für Gewerbe günstiger“
Peter Wegner, Präsident des Verbandes Wohneigentum, beklagte zum Beginn des Verfahrens: „Drei von vier Eigentümerinnen und Eigentümern zahlen heute bereits mehr Grundsteuer als vor der Reform. Das ist weder sozial ausgewogen noch politisch haltbar. Die Menschen sind fassungslos. Viele möchten ihrem Ärger Luft machen, andere sorgen sich ernsthaft, wie sie die höheren Beträge künftig stemmen sollen.
Geschäftsführer Jan Koch macht die Folgen der neuen Grundsteuerberechnung an einem Beispiel deutlich: „In Nordrhein-Westfalen schlägt das Gerechtigkeits-Defizit der Grundsteuerreform doppelt und dreifach zu Buche. In tausenden Fällen haben die neuen Regeln zu teils absurden Bewertungsfehlern geführt. Hinzu kommt, dass die Grundsteuer in NRW durch die Reform fürs Wohnen teurer und fürs Gewerbe günstiger geworden ist.“
Eine weitere Folge: „Weil die Finanzämter im Laufe des Jahres massenweise falsche Grundsteuer-Bescheide nach unten korrigieren mussten, blieben die Einnahmen der Städte weit hinter ihren Prognosen zurück. Die Konsequenz: Im nächsten Jahr müssen zahlreiche NRW-Städte ihre Hebesätze schon wieder erhöhen“, befürchtet der Grundsteuer-Experte aus NRW.
Das BFH-Urteil kommentiert Verbandspräsident Peter Wegner: "Natürlich ist die höchstrichterliche Entscheidung zu akzeptieren. Für Millionen Eigentümer allerdings bildet die auf pauschalen Berechnungen beruhende Ermittlung des Grundstückswerts ihre individuelle Realität nicht ab. Sie können die teilweise drastischen Erhöhungen der Grundsteuer nicht nachvollziehen und vielfach auch nicht bezahlen. Das erleben wir in unseren Beratungen. Für die Bürgerinnen und Bürger unseres Landes ist das Modell nicht überzeugend und schwer zu vermitteln. Im Idealfall sollte eine Steuer gerecht und nachvollziehbar sein."
Quelle: BFH / Verband Wohneigentum
Bericht: KA
Fotos: Bundesfinanzhof/Daniel Schwarcz / Archiv anzeiger24.de
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